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亿翰智库·陈啸天 从房产到地产B2G有大未来

2017-09-22 20:01

  2016年,亿翰智库向行业提出了核心观点:房企终极模型——“资源的壳,市场的心”,受到行业的广泛关注与认可。

  2017年,亿翰智库在峰会上再次发布年度核心观点:“从房产到地产,B2G有大未来”

  伴随着B2G市场兴起,房地产市场从封闭,从三元(钱地人)多元……逐步“多元、共赢、”,而这是任何一个行业进化的必然方向。

  -看大势:总体而言城镇化红利与人口空间尚在,相信的智慧。但住宅市场已经成为小众游戏,50家企业占了50%的市场份额。

  -算大账:B2G项目有四大价值点:1)招商引资的价值——补贴;2)土地熟化的价值——资源获益;3)传统业务的价值——开发回报;4)产业投资的价值——资本收益。

  - 抓本质:B2G项目有诸多表现形式,但其本质是——资源!B2G运营商,实际上完成了资源的价值重构,将社会上零散的零次元资源,集成为壹次元的资源体系。

  - 等惊喜:目前B2G市场尚处于生长阶段,但不用怀疑未来的政策红利。房地产市场的历史上的三次爆发均来源于政策红利:2002年公开招拍挂放开;2009年四万亿刺激计划;2015年万亿公司债放开。

  首先对我们去年房地产行业发布2016年我们对整个房地产行业的观点叫房企终极转型“资源的壳,市场的心”。

  这个观点在去年影响非常大的。最近在行业里衍生出一个新的认识,我觉得“资源的壳,市场的心”在企业里面,应该可以在节奏实现一个总部以市场为主,各区域以资源为主。这句话说的非常到位!

  房企到了今天客观上来说,一方面在市场化的专业能力不能差,另一方面就是资源的获取能力也不能差,换句话房企不能有明显的弱项。

  今天我们想给大家汇报一下2017年亿翰智库的核心观点:“由房产到地产,B2G大未来”。

  什么叫B2G?我们过去这些年一直都是以B2C为主,现在按道理我们可以进入B2G的阶段。C端以消费者为主,G端以为主,简单来说房企的角色从端G端获取资源做成产品,然后销售给C端。而过去20年,房企更多地做了C端的市场。

  为什么整个行业大家感到恐慌和焦虑?更多的是大家脱离了我们的舒适区,脱离了习惯性操作的手法,拿一块地,盖一个房子。今天整个行业进入了一个新的阶段,大家对于未知都恐慌。

  房地产行业中有着令人迷茫的信息,这里面包括第五次金融工作会议,也包括内外部以及各个企业所看到的各种信号。比如说已经开始出现18家房企的合作开发,比如说房企现在面临各种调控的因素,以及房地产现在面临各种投资的压力、销售去化的压力、降杠杆的压力等等,我相信整个房地产行业感到非常困惑。

  第一,2016年房地产行业创造了历史的最高位,增量15.7亿平米,按道理从2017年开始房地产行业就已经进入存量阶段。

  第二,今年上半年前50家房企销售的规模达到50%,整个房地产的行业销售业绩是销售规模的一半,到7月份维持在48%。

  第三,在2002、2003年左右房企争夺的规模是按百亿起,但是现在房企动辄是三千亿。

  未来8到10年,中国房地产市场的规模毋庸置疑。虽然行业进入了存量阶段,但基于中国人口的基数,我们城市化的发展,大学生毕业,以及拆迁这样细化的需求。未来十年整个房地产行业,我们相信依然会维持接近8到10万亿的市场规模。

  房地产行业进入了一个高度集中的阶段,行业也进入了一个限购、限贷、限价、限商等等政策下密集调控的阶段,这个阶段里我们大家都在迷茫,或者犹豫。

  这个背景下我们有必要和大家汇报我们的观点,我们认为之所以大家感到迷茫,之所以大家感到未知,来自于你的行业在升级在进化,不再是以往的模型,如果只是以往传统的模型,我想大家很容易明白,但是今天和以往走的不一样。

  我们认为当前战略是第一位的。我们的观点是单项目操作死不了人,而战略方向则更为重要。

  简单来讲,房企我们过去20年所有的企业都在干同一件事情——B2C。直到今天我们也看到,C端需求非常强势,所以我们C端为主,B2C还是有一定的规模,八到十亿的盘子。

  与此同时,房地产行业因为国家有脱虚入实的需要与进入存量阶段的演进, B2G的门已经明显打开了,我们大家可以关注到现在非常欢迎所有的企业,包括房地产企业做脱虚入实的事情,我们第五次金融会议也明确提出我们的产业脱虚入实是首要任务。

  从B2C进入B2G阶段,我们都明白C端消费者要的是房。所以过去这一年我们是以房为主,G端端更明确的要的是业,脱虚入实说白了就是实业,要的是业。房企为了未来价值的趋向定位,以往打造精细化的住宅和产品,打造完善社区的服务,当开始陆陆续续强调挖掘土地集约化价值,未来不仅仅是住宅的价值,在实业,在产业将未来产生的价值这个已经了。

  这个角色进化常重要也非常关键的。为什么叫角色的进化呢?以往我们只是在做C端,我们面对的时候我们跟之间的关系客观上来说是面对面的关系,但是当今天房地产企业开始和协同往前走,为推动实体产业的发展,客观来说我们肩并肩,角色的换位决定房地产行业真正实现基业常青,一起推动产业发展的关系,这也常重要的方向。

  简单点来说过去这几年所有的房企我们干的事情,过去二十年我们干的都是同一件事情。所有房企都有三个东西,“土地、资金、人”,所有企业的做法把土地、资金、人跟自己的基因做成闭环,这是过去20年所有的企业干的同一件事情。

  但是到了今天我们发现从C端往G端走的时候,当我们从盖房开始进入为考量实体企业的时候,我们开始发现行业的发展和国家的需求,开始主动打开自己封闭的模型,往里面开始加产业、资本要素。我们从三元的封闭模型开始进入四元或者五元的模型,我们不再是封闭的,而是的。不仅仅只考虑房企和行业的价值,更多的考虑到社会的价值,考虑到国家价值的。

  所以我认为但凡向着多元、、共赢方向进化的都是美的,因为符合自然。我们开始考虑产业资源、资本资源、社会资源,考虑多元化的价值。从封闭的模型进入的模型,我们进入了的状态,我们不仅考虑企业的需求,行业的需求,考虑国家的需要发展的价值,我相信这个方向是正确的,是好的,是有利的。我们开始从“房产”时代进入到“地产”时代。

  从战略的角度我认为房企、房地产行业开始进入多元、共赢、的格局,更重要的一点我认为当前行业的进化是有落脚点的。

  看大势其实很简单,不管国外怎么看,我们的人口红利、城市化的空间和领导人的智慧不需要怀疑,看行业我们也需要客观认识到房地产行业已经进入高度集中化的格局。房地产行业已经完全进入了存量的阶段,房地产行业未来越来越倾向于进入小众游戏,房企愿不愿意都得参与到B2G的径里面去。B2G径是大势所趋,不是我们愿不愿意。参与到,参与到我们的实业,通过房地产的角色参与到我们B2G的模型,B2G包含哪一些呢?特色小镇、古镇、产城、产业园、ppp都属于B2G的模式,都属于跟产业有关的模式,我认为这个方向既是利好也是的推动着、引导着房企进入B2G径,这个方向不需要怀疑。

  第二个,我们要学会算大账,为什么算大账?很多人说B2G里面有很多不完善的地方,B2G里面有很多有待成长的,这是正常的,但是我们要算大账。什么大账呢?招商引资环节我们有价值的,土地熟化也有价值,传统业务的价值,产业投资的价值,在这么多的价值房地产行业是有空间的,不能像过往一样追求特别高的。B2G阶段,客观来说房地产行业规模化越来越高,企业平均的售价和成本都回到了社会的平均水平,利润也会回到社会的平均利润水平。房地产行业地产以住宅开发为主导的越来越进入到制造业的价值,金融业的逻辑。所以在做B2G里面我认为这些价值算大账,我们每个企业比的是谁先能够在四个价值点实现自己模型的成熟,谁先最快完成模型。

  第三点跟大家谈一下抓本质,不管做B2G哪一类,产城、产业园、PPP、特色小镇、古镇开发,归根到底在于资源,归根到底在于我们怎么样把社会零次元的资源转向一次元,从一次元的资源转向二次元,我们的资源非常多,我们的文化非常多元。我们有这样的观念,整个的社会资源将进入优化重组、价值重构的阶段,你有资源什么模式都可以玩,没有资源什么模式都举步维艰,这才是本质。

  第四点,我们当年做B2C的时候有谁想明白住宅怎么做?谁想明白说我的社区怎么搞,谁想明白科技怎么融入,我们生态怎么来构建。但是过程里我们看到我们的企业从当年的100亿做到今天上千亿甚至5000亿的规模,更多的是什么?不仅仅是企业的努力,还有政策的红利,也推动着行业在往前走。2002年公开招拍挂放开,2009年四万亿刺激计划,2015年万亿公司债放开,客观来说对房地产行业有众多的红利。B2C我们今天进入B2G,我们还会有更多的政策红利。国家的发展是往前的,这个行业的发展过去承担城市化的建设,住房在改善,未来承担更多的国家脱虚入实,我们结构化的调整,而且我相信未来的空间会更大和更好。

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